Кто должен проводить строительный контроль
Строительный контроль – это не формальность и не внутреннее дело подрядчика. По закону он проводится во время строительства, реконструкции и капитального ремонта, чтобы проверить соответствие работ проектной и рабочей документации, техническим регламентам, результатам инженерных изысканий и другим обязательным требованиям. Это прямо закреплено в статье 53 ГрК РФ.
Короткий ответ на вопрос, кто осуществляет строительный контроль: подрядчик проводит контроль своих работ, а при строительстве по договору строительного подряда контроль также проводит сторона заказчика: застройщик, технический заказчик, лицо, ответственное за эксплуатацию здания, региональный оператор или привлеченная ими организация.
Кто обязан организовать строительный контроль
Если объект строится собственными силами, строительный контроль проводит лицо, которое фактически осуществляет строительство. Если работы выполняются по договору строительного подряда, одного контроля подрядчика недостаточно. В этом случае появляется строительный контроль заказчика.
На практике это означает простую вещь: нельзя полностью передать вопрос качества подрядчику и считать, что обязанность заказчика выполнена. Подрядчик проверяет свою часть, а застройщик или технический заказчик должны организовать проверку со своей стороны: назначить ответственных сотрудников или привлечь отдельную организацию по договору.
Постановление Правительства РФ № 468 уточняет порядок: строительный контроль проводят подрядчик и заказчик, а функции контроля могут выполнять работники подрядчика и заказчика, если на них официально возложена такая обязанность.
Роль подрядчика
Подрядчик отвечает за производственный контур контроля. Он проверяет материалы, изделия, конструкции и оборудование, следит за условиями хранения, контролирует последовательность технологических операций, участвует в освидетельствовании скрытых работ и принимает законченные этапы работ. Эти обязанности перечислены в Положении о строительном контроле.
Проще говоря, подрядчик должен доказать, что строит правильно: применяет нужные материалы, соблюдает технологию, ведет исполнительную документацию и не закрывает работы без проверки.
Но у подрядчика есть очевидный интерес: сдать работы, закрыть объемы, получить оплату. Поэтому его контроль не заменяет контроль заказчика. Особенно на скрытых работах, которые потом невозможно проверить без вскрытия конструкций.
Роль застройщика
Застройщик обеспечивает строительство на принадлежащем ему или ином законном земельном участке. Он вправе передать свои функции техническому заказчику, но если этого не сделал, обязан сам организовать свою часть контроля. Такое право передачи функций предусмотрено ГрК РФ.
Застройщик отвечает за то, чтобы на объекте была понятная система приемки: кто проверяет работы, кто подписывает акты, кто фиксирует замечания, кто принимает скрытые работы, кто сверяет фактическое выполнение с проектом.
Слабое место многих объектов – заказчик включается слишком поздно. Например, когда уже подписаны КС-2, закрыты скрытые работы, завезены материалы без нормальных паспортов и сертификатов. Исправлять это потом дороже, чем контролировать сразу.
Роль технического заказчика
Технический заказчик – это юридическое лицо, уполномоченное застройщиком действовать от его имени: заключать договоры, готовить задания, передавать документы, утверждать проектную документацию, подписывать документы для ввода объекта и выполнять другие функции в рамках градостроительного законодательства. Функции технического заказчика, по общему правилу, может выполнять только член соответствующей СРО.
Если технический заказчик привлечен, именно он обычно организует строительный контроль со стороны заказчика. Он проверяет, как подрядчик ведет входной контроль, соблюдает ли сроки и порядок документирования, участвует в освидетельствовании скрытых работ и проверяет готовый результат вместе с подрядчиком. Эти мероприятия отдельно названы в Постановлении № 468.
Хороший технический заказчик не просто ставит подписи. Он задает подрядчику неудобные, но нужные вопросы: где подтверждение качества материала, почему работа закрыта без акта, почему фактическое решение отличается от проекта, кто согласовал замену.
Когда нужен независимый контроль
Независимый строительный контроль нужен не только на крупных объектах. Он полезен каждый раз, когда у заказчика нет собственных инженеров, которые могут регулярно выходить на объект, читать проект, проверять исполнительную документацию и разговаривать с подрядчиком на одном техническом языке.
Особенно стоит привлечь контроль со стороны заказчика, если:
- подрядчик сам предлагает "все проконтролировать";
- предстоят скрытые работы: фундаменты, армирование, гидроизоляция, инженерные сети;
- объект строится по сжатому графику;
- часто меняются проектные решения;
- заказчик оплачивает работы по этапам и хочет понимать, за что именно платит;
- уже появились споры по качеству, объемам или срокам.
Закон допускает привлечение индивидуального предпринимателя или юридического лица для строительного контроля со стороны застройщика, технического заказчика и других указанных лиц. Также застройщик или технический заказчик могут привлечь проектировщика для проверки соответствия работ проектной документации.
Какие требования к специалистам
Функции строительного контроля должны выполнять не случайные люди, а работники подрядчика или заказчика, на которых эта обязанность возложена в установленном порядке. Обычно это фиксируют приказом, должностной инструкцией, договором или заданием на оказание услуг.
Если речь идет о специалистах по организации строительства, ГрК РФ описывает их как физических лиц, которые по трудовому договору выполняют функции по организации строительства, реконструкции, капитального ремонта или сноса. К их обязанностям относятся, в частности, приемка объектов, частей объектов, этапов строительства и подписание отдельных документов.
Для включения в национальный реестр специалистов установлены минимальные требования: высшее образование в области строительства, стаж на инженерных должностях, общий трудовой стаж по строительной специальности и регулярное прохождение независимой оценки квалификации не реже одного раза в пять лет.
При выборе внешней организации стоит проверять не только цену. Нужны договор, понятный состав услуг, право подписи документов, опыт по похожим объектам, наличие специалистов и, когда это требуется по характеру функций, членство в СРО.
Чем рискует заказчик без контроля
Главный риск – заказчик узнает о проблеме слишком поздно. Бетон уже залит, сети зашиты, отделка выполнена, деньги оплачены. Доказать, кто виноват и за чей счет переделывать, становится сложнее.
Без нормального строительного контроля заказчик может столкнуться с несколькими проблемами:
- скрытые дефекты обнаружатся после завершения работ;
- подрядчик закроет объемы, которые фактически выполнены не полностью;
- материалы окажутся не теми, что предусмотрены проектом;
- исполнительная документация будет неполной или недостоверной;
- ввод объекта затянется из-за замечаний;
- спор с подрядчиком придется вести без сильной доказательной базы.
Есть и административные риски. Нарушение требований технических регламентов, проектной документации и обязательных требований в строительстве может повлечь штрафы. Для юридических лиц по статье 9.4 КоАП РФ штрафы начинаются от 100 000 до 300 000 рублей, а при более серьезных последствиях могут доходить до 600 000 рублей или сопровождаться приостановлением деятельности. При повторном нарушении штраф для юридических лиц может составить от 700 000 до 1 000 000 рублей.
Строительный контроль со стороны заказчика
Если у заказчика нет своей технической службы, лучше привлечь строительный контроль со стороны заказчика до начала работ. Минимум – до старта скрытых работ и закупки основных материалов.
Независимый специалист проверит проектную и рабочую документацию, настроит порядок приемки, будет участвовать в освидетельствовании скрытых работ, фиксировать замечания, проверять исполнительную документацию и помогать заказчику принимать работы без лишнего доверия к словам подрядчика.
Это не отменяет обязанности подрядчика контролировать собственные работы. Это дает заказчику вторую линию защиты. А в строительстве она часто решает, будет объект принят спокойно или превратится в спор с переделками, экспертизами и задержками.
